A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.

Os itens básicos do contrato de locação são:

• Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
• Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
• Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
• Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
• Garantia apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
• Identificação de quais as despesas ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
• Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
• Período de vigência do contrato de locação;
• Termo de vistoria, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel devendo ser realizado antes do ingresso, e, após a saída do locatário no imóvel;

Para garantia do que for ajustado, o contrato deve ser firmado por escrito e assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.

• Entregar o imóvel em condições de uso;
• Garantir o uso pacífico do imóvel;
• Manter a forma e o destino do imóvel;
• Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
• Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
• Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
• Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
• Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
• Exibir ao locatário os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
• Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
• Restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
• Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
• Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
• Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
• Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• Pagar o prêmio do seguro fiança;
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Fiança: Garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

• Morte do fiador;
• Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
• Alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança endereço sem comunicação;
• Exoneração do fiador;
• Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
• Desaparecimento dos bens móveis;
• Desapropriação ou alienação do imóvel.

Seguro fiança: Contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.

Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos, até o sexto dia útil do mês a vencer.

O reajuste de aluguel é a atualização do valor por índice pré-estabelecido e determinado em contrato, tais como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) entre outros, sendo sua periodicidade anual.

A revisão de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alteração do valor ao preço de mercado (para mais ou para menos), sendo tal providência solicitada de modo amigavel ou judicialmente, quando o mesmo, pago pelo inquilino, está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

O próximo reajuste de aluguel somente poderá ocorrer após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei. É importante ressaltar que o valor acordado deve constar em termo específico e por escrito.

A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.

Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:

• Nas locações, que a partir de 20/12/1991, foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
• Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos;
• A qualquer tempo, se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato.

Para todos os casos, serão concedidos 30 dias para a desocupação.

Sim. A retomada do imóvel, poderá ser requerida pelo proprietário, nos seguintes casos:

• Acordo formal entre as partes;
• Infração legal ou contratual;
• Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
• Necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
• Alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação de 90 dias;
• Extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.

O proprietário do imóvel poderá requerer a desocupação do mesmo em caso de:

• Extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
• Uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
• Uso residencial de ascendentes ou descendentes, que não disponham de imóveis próprios;
• Demolição e edificação;
• Realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias, sendo a sua protocolada pelo proprietário.

Sim. O locatário poderá devolver o imóvel a qualquer tempo observando a multa proporcional estipulada em contrato. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.

A ação é de despejo, seja qual for o motivo do término da locação.

O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuadas pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.

• Por parte do proprietário, título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante, cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz, etc e carnê de IPTU;
• Por parte do inquilino, cédula de identidade, CPF e comprovação de renda;
• Por parte do fiador (se existir), cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocado em fiança e carnê de IPTU;
• Ver antes, no atendimento da Solar Imóveis, quais os documentos a apresentar.